Feiten en omstandigheden

In september 2016 heeft de koper een woning gekocht voor een bedrag van EUR 750.000,00. In de koopovereenkomst is voor zover van belang het volgende bepaald:

artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

De woning is in maart 2017 aan de koper geleverd. Na een verbouwing heeft hij de woning medio 2017 betrokken. In september 2017 heeft koper bij de verkopers geklaagd over het gebrek aan onderhoud van de CV-ketel, waardoor deze moest worden vervangen, en over het kraken van het dak, dat volgens hem waarschijnlijk duidt op een constructiefout. Daarbij heeft hij aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten voor een nieuwe cv-ketel en de herstelkosten van het dak.

De verkoper ziet echter geen aanleiding om de koper tegemoet te komen in de kosten voor herstel, waarna koper een onderzoek laat uitvoeren. Uit dit onderzoek volgt dat de toegepaste dakplaten in de zijgevels niet voldoende stijf zijn en dat de gordingen niet juist zijn verbonden met de hoofdspantbalken, waardoor de dakplaten onnodig in twee richtingen doorbuigen. Deze uitkomst levert echter géén ander standpunt van de verkopende partij op.

De koper betrekt de verkoper daarop in rechter, waarbij door de rechter een deskundigenonderzoek wordt gelast. Hieruit volgt (i) dat sprake is van tekortkomingen aan de dakconstructie, (ii) dat de bestaande dakconstructie kraak- en/of knalgeluiden tot gevolg kan hebben en dat dat naar verwachting zal toenemen in de tijd, (iii) dat die geluiden dusdanig vaak kunnen voorkomen of dusdanig hard kunnen zijn, dat het als hinderlijk wordt ervaren, (iv) dat de afwezigheid van geluid (kraken) een illusie is, maar dat door aanpassing van de dakconstructie het bereiken van een aanvaardbare situatie mogelijk is, (v) dat er twee opties zijn voor herstel, waarvan optie 2 het meest aansluit bij het ontwerp van de woning en de gedane koop en (vi) dat de kosten van optie 2 € 30.000,00 zijn bij het oplossen van lokale dakschade bij de haaknagels of € 22.000,00 bij het dichtplakken van de dakschade bij de daknagels.

De koper heeft de dakconstructie van de woning in juli/augustus 2021 laten herstellen. De kosten daarvan waren € 66.198,99 inclusief btw. Dat bedrag wil de koper bij verkoper verhalen.

De vordering

De koper legt aan zijn vordering ten grondslag dat de woning niet voldoet aan wat hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Door het gebrek aan de dakconstructie is sprake van harde klappen en knallen in woning, waardoor het woongenot ernstig wordt verstoord. De koper en zijn gezin worden door de harde geluiden regelmatig uit hun slaap gehouden en de zolder is volgens hem door die geluiden als verblijfsruimte nauwelijks bruikbaar. Het gebrek aan de dakconstructie staat het normaal gebruik van de woning in de weg, aldus de koper. Verkoper is door koper in gebreke gesteld en is in verzuim. Koper maakt daarom aanspraak op de contractuele boete van 10 % van de koopprijs, dus € 75.000,00. Ook maakt hij aanspraak op buitengerechtelijke kosten en de kosten voor het vaststellen van de schade.

Non-conformiteit?

Tussen partijen is in geschil of de woning bij de levering aan koper voldeed aan hetgeen hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarbij gaat het in de deze procedure alleen om het door koper gestelde gebrek aan het dak en niet om het gestelde gebrek aan de cv-ketel.

Op grond van artikel 7:17 BW dient de geleverde zaak aan de koopovereenkomst te beantwoorden. De geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken, zoals zij hebben gedaan in de koopovereenkomst.

Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst heeft koper de woning gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Verkoper diende op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst ervoor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, maar hij behoefde niet in te staan voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en evenmin voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Onder “normaal gebruik” dient naar gangbaar taalgebruik te worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

De rechtbank is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek van de dakconstructie van de woning. Dat blijkt immers uit het deskundigenbericht van 20 november 2019. De vraag is echter of dat gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg stond, zoals koper stelt en verkoper betwist.

Anders dan koper betoogt, is de rechtbank van oordeel dat uit voormeld deskundigenbericht niet volgt dat het gebrek aan de dakconstructie het normaal gebruik van de woning in de weg stond. In het deskundigenbericht is op pagina 58 onder meer het volgende vermeld: Zoals bij de vorige vraag aangegeven, is het onvermijdelijk dat heel vaak geluiden te horen zijn bij deze kapconstructie. In het algemeen is het onvermijdelijk bij dit type dakelement met dit type dunne afwerkplaten (…), dat af en toe geluid optreedt zoals kraken en soms zelfs hardere kraakgeluiden. (…)Het is echter niet gebruikelijk dat geluidsknallen of het kraken van het dak vrijwel dagelijks voorkomen. Dit is uiteraard verontrustend en hinderlijk, en wijst vaak op een tekortkoming in het dak.” Daaruit volgt slechts dat door de gebrekkige dakconstructie zich krakende geluiden en/of geluidsknallen kunnen voordoen en dat deze als hinderlijk kunnen worden ervaren. De deskundige heeft echter geen onderzoek verricht naar de frequentie en de mate van de geluiden, die werden veroorzaakt door de dakconstructie. De deskundige vermeldt slechts dat bij de opname in de woning in september 2019 her en der tegen de dakplaten en de gordingen is gedrukt, dat waarneembaar was dat de dakplaten dan krakende geluiden maakten en dat bij elke duw wel geluid waarneembaar was.

Koper stelt dat als gevolg van het gebrek van de dakconstructie veelvuldig kraak-, schuif-, klap- en knalgeluiden klonken, dat die geluiden hem en zijn gezin regelmatig uit de slaap hielden en dat iedere keer dat er een zwaarder voertuig langs de woning reed direct knalgeluiden te horen waren. Volgens hem waren de geluiden dagelijks waarneembaar, zowel overdag als ’s nachts. Hij heeft een usb-stick overgelegd waarop te zien is dat het geluid van een knal tot 60 dB kon oplopen.

De rechtbank is van oordeel dat koper onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat de door de gebrekkige dakconstructie veroorzaakte geluiden dermate ernstig waren dat deze een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Koper heeft geen geluidsmetingen in de woning laten verrichten. Aangezien de dakconstructie inmiddels is hersteld, is een geluidsonderzoek in de woning niet meer mogelijk. Ook indien echter op andere wijze zou komen vast te staan dat er dagelijks sprake was kraak- en knalgeluiden en dat het geluid tot 60 dB kon oplopen, betekent dat niet zonder meer dat dat het normaal gebruik van de woning in de weg stond. Koper heeft niet weersproken dat een geluid van 60 dB vergelijkbaar is met het geluid van het voeren van een gesprek. Voorts is niet gesteld of gebleken hoe vaak en op welk moment zich een geluid van 60 dB voordeed in de woning. Zelfs indien een geluid van die sterkte zich ook wel eens ’s nachts zou hebben voorgedaan, leidt dat niet meteen tot de conclusie dat daardoor een normaal gebruik van de woning niet mogelijk was. Aangezien koper niet heeft voldaan aan zijn stelplicht op dit punt, komt de rechtbank niet toe aan nadere bewijslevering.

Conclusie

Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat de woning niet voldeed aan wat koper daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Van een tekortkoming van verkoper is dan ook geen sprake, zodat alleen al om die reden de vorderingen van koper zullen worden afgewezen.

Uitspraak