Rechtbank Limburg, 26 januari 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:703

Feiten en omstandigheden

In winkelcentrum 't Loon in Heerlen zijn in de periode vanaf oplevering in 1966 tot 2011 diverse scheurvormingen ontstaan in het winkelcentrum zelf en de parkeergarage daaronder. Vanaf de zomer 2011 trad een toenemende scheurvorming op in de kolommen van de parkeergarage, maar ook in de muren van de bovengelegen winkels. In het najaar van 2011 werd daarom besloten om een deel van het complex om veiligheidsredenen te ontruimen. Eind 2011 is het winkelgedeelte van het complex voor onbepaalde tijd gesloten. Ook is op dat moment onder de parkeergarage een zogenoemde ‘sinkhole’ ontstaan. Daarbij is in korte tijd ongeveer 30 tot 50 m³ aarde neerwaarts verschoven en is een kolom weggezakt in de ondergrond. Meer informatie over de situatie treft u in dit artikel.

Vervolgens is eind 2011 besloten om de parkeergarage te slopen. De door eiseres - een winkelier - in deze procedure gehuurde winkel is daarbij óók gesloopt en niet herbouwd. Eiseres heeft daarmee haar bedrijfsactiviteiten noodgedwongen moeten staken en zij heeft de eigenaar van het winkelcentrum verklaard dat zij de huurovereenkomst op wilde zeggen.

Uit meerdere onderzoeken die vanaf 2012 zijn uitgevoerd, blijkt dat vroegere mijnwinning onder het complex heeft geleid tot bodembeweging en het uiteindelijke ontstaan van een sinkhole. Eiseres heeft daarop de eigenaar van het winkelcentrum, de beheerder van de parkeergarage en de VVE (verder: "gedaagden") aansprakelijk gesteld. Zij heeft uiteindelijk een procedure opgestart en legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij als gevolg van het slopen van het winkelcentrum - en daarmee tevens haar werkplek - schade heeft geleden. Zij heeft namelijk haar onderneming niet kunnen voortzetten en haar voorraden en inventaris zijn verloren gegaan.

De (grondslag van de) vorderingen

Volgens eiseres is de eigenaar van het winkelcentrum aansprakelijk voor de geleden schade, omdat er aan het gehuurde een gebrek kleefde. Zo bestond volgens eiseres voor dit winkelcentrum sinds het begin van de jaren negentig het duidelijk aanwezige risico op verzakking van het winkelcentrum, welk risico zich bij normaal gebruik kon openbaren. Volgens eiseres kende de eigenaar van het winkelcentrum het gebrek al bij aanvang van de huurovereenkomst, nawel behoorde hij dit - gelet op de overvloed aan onderzoeksrapporten - het gebrek op dat moment te kennen. Verder stelt de eiseres dat de eigenaar van het winkelcentrum na het ontstaan van nieuwe scheurvorming in 2011 geen preventieve maatregelen getroffen heeft om tenietgaan van het winkelcentrum te voorkomen. Als van het voorgaande is de eigenaar van het winkelcentrum aansprakelijk voor de schade die door het gebrek is veroorzaakt - aldus eiseres.

Verder legt eiseres aan haar vorderingen richting alle gedaagden ten grondslag dat zij (risico)aansprakelijk zijn als bezitter van de opstal. De opstal voldeed volgens haar namelijk niet aan de eisen die daaraan in de gegeven omstandigheden mochten worden gesteld en leverde daardoor gevaar voor personen en zaken op. Dat gevaar heeft zich uiteindelijk in 2011 ook verwezenlijkt. Verder legt eiseres óók een onrechtmatige daad van gedaagden aan haar vorderingen ten grondslag.

• Lees hier méér over de risicoaansprakelijkheid voor opstallen.
• Lees hier méér over wat een onrechtmatige daad precies inhoudt.

De beoordeling

De rechtbank stelt voorop dat in de vorderingen van eiseres het verwijt wordt gemaakt dat gedaagden kennis hadden of behoorden te hebben van het gevaar dat een sinkhole onder het complex kon ontstaan. De rechtbank betrok bij het beantwoorden van deze vraag het flinke aantal onderzoeksrapporten die er in de loop der jaren uitgebracht waren, maar kwam daarbij tot de conclusie dat de gedaagde partijen het gevaar op het ontstaan van een sinkhole niet konden kennen.

Is de eigenaar van het winkelcentrum aansprakelijk omdat een gebrek aan het gehuurde kleefde?

De rechtbank laat in haar uitspraak in het midden of de door eiseres beweerde gebreken opgevat kunnen worden als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Een verhuurder is namelijk slechts aansprakelijk voor gebreken en de gevolgen daarvan als deze aan de verhuurder toe te rekenen zijn. Dat is hier niet het geval, aldus de rechtbank.

Wanneer een gebrek is ontstaan ná het afsluiten van de huurovereenkomst, is het slechts toerekenbaar aan de verhuurder als het te wijten is aan zijn schuld. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de verhuurder verzuimd heeft om onderhoud te plegen of wanneer een en ander volgens de verkeersopvattingen voor zijn risico komt. Een gebrek kan óók worden toegerekend wanneer het bij het afsluiten van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het gebrek op dat moment kende of behoorde te kennen. Ten aanzien van het laatstgenoemde geldt dat de rechtbank hiervoor nu juist heeft geoordeeld dat de eigenaar het gevaar op het ontstaan van een sinkhole onder het complex niet kende of behoorde te kennen. 

Gaat een beroep op de risicoaansprakelijkheid inzake de opstal op?

Partijen zijn het er over eens dat uit de onderzoeksrapporten blijkt dat de oorzaak van het ontstaan van de sinkhole te wijten is aan in de vroegere mijnbouwactiviteiten onder het complex. Volgens artikel 6:174 lid 1 BW is de bezitter van een opstal aansprakelijk voor schade veroorzaakt doordat de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Artikel 6:174 lid 3 bepaalt dat bij ondergrondse werken de aansprakelijkheid rust op de (bedrijfsmatige) gebruiker van het ondergrondse bouwwerk. Daarnaast staat in artikel 6:177 lid 4 BW dat de exploitant van een mijnbouwwerk aansprakelijk is voor schade als gevolg van bodembeweging die wordt veroorzaakt door de mijnbouwactiviteiten. Dit is ook het gevak op het moment dat de mijnbouwactiviteiten al zijn gestopt op het moment dat de schade zich openbaart. Tot slot bepaalt artikel 6:177 lid 5 BW dat bij samenloop van diverse opstalaansprakelijkheden, de aansprakelijkheid bij bodembeweging op de mijnbouwexploitant rust.

De rechtbank wijst erop dat de wetgever bij de totstandkoming van deze wetsartikelen overwogen heeft dat de aansprakelijkheid voor schade die het gevolg is van (vroegere) mijnbouwactiviteiten, ‘gekanaliseerd’ dient te worden naar de (voormalige) exploitant van het mijnbouwwerk. Dit om de onwenselijke situatie te voorkomen dat de eigenaar van de bovengrond aansprakelijk is voor dergelijke schade. Dit brengt volgens de rechtbank met zich mee dat opstalaansprakelijkheid enkel op de (voormalige) exploitant van het mijnbouwwerk rust en dus niet op gedaagden.

Wellicht een onrechtmatige daad dan?

De rechtbank overweegt met betrekking tot de gestelde onrechtmatige daad dat de gedaagden niet onvoldoende maatregelen hebben getroffen vóór 2011, omdat zij eenvoudigweg niet wisten dat er een risico was op een sinkhole. Ook de stelling dat gedaagden na het constateren van nieuwe scheurvorming niet snel genoeg gehandeld hebben, wordt door de rechtbank van tafel geveegd. Tot slot worden ook de stellingen van eiseres dat er niet voldoende toezicht gehouden is op de sloopwerkzaamheden en daardoor veel eigendommen verloren zijn gegaan én dat de gedaagden eigenlijk niet hoefden te slopen om terug te kunnen keren naar een veilige situatie afgewezen.

Conclusie

Alle vorderingen van de eiseres worden afgewezen.

Heeft u een kwestie aan de hand waarbij opstalaansprakelijkheid of onrechtmatige daad speelt? Neem dan gerust contact op!

Wilt u de hele uitspraak lezen, klik dan hier.