Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 1 maart 2022 - ECLI:NL:GHARL:2022:1559

Feiten en omstandigheden

In 2016 is Y naast X komen wonen. Het perceel van Y was flink begroeid en hij heeft zijn perceel daarom laten saneren. Tijdens die sanering is er door Y voor gekozen om een hek te plaatsen op de kadastrale erfgrens. Buurman X stelde zich toen op het standpunt dat het hek niet juist geplaatst was, omdat hij door verjaring eigenaar zou zijn geworden van een stuk land van Y (verder: het "betwiste perceel"). Die verjaring zou gelegen zijn in een rij coniferen, die méér dan twintig jaar geleden door de vorige bewoners gepland zouden zijn. Belangrijk om op te merken is dat deze rij coniferen midden in een dichtbegroeid gedeelte van het betwiste perceel stond.

X heeft vervolgens een kort geding procedure ingesteld bij de voorzieningenrechter, maar verloren. De procedure daarna bij de gewone rechter pakte echter gunstiger voor X, die oordeelde dat er inderdaad sprake was van verkrijgende verjaring en dat het hek van Y verplaatst moest worden.

Overwegingen in hoger beroep

Y heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank, waarbij hij het Gerechtshof vraagt om het oordeel van de rechtbank dat X door verjaring eigenaar is geworden van het betwiste perceel, te herzien.

Juridisch kader

Het hof geeft eerst het juridisch kader weer van een verjaringszaak als de onderhavige. Het hof merkt daarbij op dat de eigendom van een onroerende zaak - zoals bijvoorbeeld een lap grond - niet zomaar van de een overgaat op de ander, puur omdat er tijd verstrijkt. Daar is volgens het hof (veel) méér voor nodig. Het hof wijst op een aantal (vuist)regels waarmee kan worden uitgemaakt of eigendom door verjaring is overgegaan van de een naar de ander. Zo moet er in ieder geval sprake zijn van de volgende omstandigheden;

• Een andere persoon dan de eigenaar moet de zaak in bezit hebben genomen;
• Die andere persoon die de zaak in bezit heeft genomen, moet zich op zo'n manier gedragen dat anderen daaruit moeten afleiden dat die ander vindt dat hij eigenaar is. Kortom: er moet daadwerkelijk sprake zijn van bezitsdaden. Voor het geven van een antwoord op de vraag of er daadwerkelijk bezitsdaden uitgeoefend zijn, moet per situatie en dus op zichzelf worden bekeken. Het enkele feit dat je jouw tuin op de grond van een ander onderhoudt is niet genoeg.
• Het gaat niet om wat de andere persoon denkt met betrekking tot het eigendom van de zaak, maar om de feitelijke situatie en om wat er allemaal heeft plaatsgevonden.
• Alle bovengenoemde omstandigheden worden tezamen met de blik van buiten (dus op objectieve wijze) uitgelegd: voor een buitenstaander moet uit het gedrag van de ander duidelijk worden dat hij denkt de eigenaar te zijn. 

Onderscheid verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring

Verkrijgende verjaring van een onroerende zaak houdt in dat die ander de eigendom verkrijgt door het hiervoor omschreven bezit gedurende tien jaar voort te zetten. Daarbij geldt dat die ander goede redenen hebben om te denken dat hij daartoe het recht heeft. Er moet dus sprake zijn van goede trouw. Bevrijdende verjaring houdt in dat die ander, die de zaak in bezit heeft genomen (daarbij maakt het niet uit of hij  te goeder trouw is of niet), de eigendom krijgt omdat de oorspronkelijke eigenaar na verloop van twintig jaar zijn eigendom niet meer kan terugvorderen. Het bezit van die ander kan echter vóór de afloop van die termijnen eindigen, bijvoorbeeld doordat de eigenaar of weer een ander die grond in bezit neemt óf tijdig een stuitingshandeling verricht.

Wat zijn bezitsdaden?

Buurman X stelt dat hij verschillende bezitsdaden heeft verricht. Zo zou er dus méér dan twintig jaar geleden een dichtbegroeide coniferenhaag zijn neergezet over het betwiste perceel, waardoor X het betwist perceel afsloot voor (de rechtsvoorganger van) Y. Ook zou X méér dan twintig jaar geleden tuinlampen op het betwiste perceel hebben geplaatst.

Coniferenhaag

Het hof overweegt in zijn arrest dat van belang is dat de coniferenhaag de tuin van buurman X niet volledig afsloot. Het betwiste perceel  was daarmee nog steeds toegankelijk voor (de rechtsvoorganger van) Y. Weliswaar verklaart een getuige dat het door de dichte struiken vrijwel onmogelijk was om vanaf de tuin van Y op het stuk grond te komen, maar dat dit daadwerkelijk onmogelijk was is volgens het hof niet gebleken.

Bij heeft een andere getuige - een rechtsvoorganger van Y - verklaard dat het betwist perceel behoorlijk begroeid is geweest, maar dat zowel hij als zijn broer op het betwiste perceel konden komen. Het hof oordeelt daarbij dat de oorspronkelijk rechthebbende daarom naar objectieve maatstaven niet uit de aanwezigheid van de coniferenhaag hoefde af te leiden dat X het betwiste perceel voor zich zelf hielden als waren zij rechthebbenden.

Van niet-dubbelzinnig bezit van de strook grond door (de rechtsvoorganger van) X is volgens het hof daarom niet gebleken. Verder vindt het hof van belang dat de coniferenhaag in een dicht begroeid gebied stond. Zo liep de coniferenhaag onder de kruin van verschillende bomen door en liep deze uit in een strook met bos. De begroeiing is volgens het hof ook duidelijk te zien op de in de procedure overgelegde (lucht)foto’s: er is sprake van een dicht begroeide bosschage, waar zich volgens de stelling van Y ook coniferen tussen bevonden.

De coniferenhaag was volgens het hof dus niet een duidelijk zichtbare afscheiding, die aangaf waar het perceel van X eindigde en het perceel van de X begon. Het betrof volgens het hof visueel een onderdeel van een grotere hoeveelheid bomen - waaronder een grote wilg - , struiken en andere soorten planten. Het gebrek aan een zichtbare scheidslijn tussen de percelen doet volgens het hof geen bezit ontstaan, omdat de rechthebbende niet op de hoogte was en redelijkerwijs niet op de hoogte kon raken van de inbezitneming van de grond en hij geen maatregelen kon nemen om de verjaring te stuiten. 

Daarnaast vindt het hof van belang dat het betwiste perceel géén onderdeel uitmaakt van de tuininrichting van X en daar dus niet één geheel mee vormt. Tijdens het bezoek aan de locatie is het namelijk voor het hof duidelijk geworden dat zich tussen het gazon van X en het betwiste perceel een brede strook met vrij hoog opschietende bomen en struiken bevindt. Vanuit het huis van X is het betwiste perceel daarom niet of nauwelijks zichtbaar.

Afsluitend

Het hof concludeerde dan ook dat X géén eigenaar was geworden van het betwiste perceel en het hek diende dus weer op de oude plek teruggezet te worden.

Heeft u vragen over verjaring? Neem dan gerust contact op! Wilt u het hele arrest nog eens rustig nalezen, klik dan hier.